Vendre un logement avec un locataire en place. Les deux stratégies possibles, le droit de préemption, les délais à anticiper et la décote réelle.
Un propriétaire qui veut céder un logement occupé a deux options, et elles n'ont rien à voir l'une avec l'autre. L'une se décide en quelques semaines, l'autre se prépare plus d'un an à l'avance. Voici ce que chacune implique, et comment trancher.
Vendre occupé. Le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire, qui devient bailleur à votre place. Le locataire reste, rien ne change pour lui. Vous n'avez pas de congé à donner, et dans ce cas le locataire ne dispose pas d'un droit de préemption sur la vente.
Vendre libre. Vous délivrez un congé pour vente au locataire, pour la fin du bail, avec un préavis d'au moins six mois en location vide. Le logement est ensuite vendu vide.
Tout l'enjeu tient dans le choix entre les deux, et ce choix dépend bien plus de votre calendrier que de votre bien.
C'est la voie la plus simple et la plus rapide. Aucun délai de préavis, aucun formalisme particulier, et une mise en vente possible immédiatement.
Le marché est en revanche beaucoup plus étroit. Un logement occupé n'intéresse pas un acquéreur qui veut y habiter, c'est-à-dire la majorité du marché. Il intéresse des investisseurs, qui raisonnent en rendement et non en coup de cœur.
Et un investisseur regarde trois choses avant le reste : le montant du loyer rapporté au prix demandé, la qualité du dossier du locataire en place, et la durée restante du bail. Un bien loué sous le prix du marché locatif se négocie d'autant plus bas que l'écart est important, parce que l'acquéreur achète ce loyer-là, pas celui qu'il pourrait pratiquer.
La décote existe donc, mais elle n'est pas un pourcentage fixe. Elle dépend du rapport entre le loyer en place et le loyer de marché, et de ce que l'acheteur peut espérer en faire.
Un logement vide s'adresse à tout le marché, y compris aux acquéreurs qui veulent y vivre. Le prix s'en ressent, et c'est la raison pour laquelle beaucoup de propriétaires choisissent cette voie.
Elle impose en revanche un cadre strict, et c'est là que les erreurs coûtent cher.
Le congé pour vente doit être délivré pour la fin du bail, avec au moins six mois de préavis en location vide. Il doit indiquer le prix et les conditions de la vente, parce qu'il vaut offre de vente au profit du locataire.
Le locataire bénéficie en effet d'un droit de préemption. Il dispose d'un délai de deux mois pour faire savoir s'il achète. S'il refuse ou ne répond pas, la vente se poursuit normalement et il quitte les lieux à la fin du bail.
Un point que presque personne n'anticipe : si vous baissez ensuite votre prix, le droit de préemption du locataire renaît pour un mois, même s'il avait refusé la première offre, et même s'il a déjà quitté le logement. Un propriétaire qui ajuste son prix trois mois après le congé sans en informer son ancien locataire s'expose donc à une difficulté.
Autre point sensible : le congé pour vente doit correspondre à une intention réelle de vendre. Un locataire qui a quitté les lieux et qui constate que le logement n'a jamais été mis en vente peut saisir le juge et faire valoir que le congé était frauduleux. Un propriétaire qui démontre avoir réellement cherché à vendre n'est pas en faute, même si le logement est finalement reloué faute d'acquéreur.
Les règles diffèrent en location meublée, notamment sur les délais. Si votre bien est meublé, faites confirmer le cadre applicable par votre notaire avant d'envoyer quoi que ce soit.
La question n'est pas de savoir quelle option rapporte le plus dans l'absolu. C'est de savoir laquelle correspond à votre situation.
Si votre projet a une échéance courte, vendre occupé est souvent le seul chemin réaliste. Un congé pour vente vous engage sur plus d'un an entre la décision et la signature.
Si vous avez du temps devant vous et que le logement s'adresse naturellement à des acquéreurs qui veulent y habiter, vendre libre maximise le prix.
Si le loyer en place est proche du marché et le locataire solide, l'écart entre les deux options se réduit nettement. Le bien devient un produit d'investissement correct, et des acquéreurs le valorisent comme tel.
Et si vous détenez plusieurs lots dans le même immeuble, l'arbitrage ne se fait pas lot par lot mais sur l'ensemble, ce qui change souvent la réponse.
Envoyer le congé sans avoir fixé le prix définitif, puis le baisser ensuite, ce qui rouvre le droit de préemption au plus mauvais moment.
Mettre en vente occupé sans dossier locatif complet. Un investisseur veut le bail, les quittances récentes, l'historique des paiements et l'état des charges. En leur absence, il décote par précaution, et sa précaution vous coûte plus cher que la vérité.
Présumer qu'un logement occupé se vend forcément moins cher. Sur un bon emplacement avec un locataire solide et un loyer au marché, ce n'est pas toujours vrai, et cette présomption fait parfois perdre un an pour rien.
Vendre un bien loué pose une difficulté supplémentaire : les visites se déroulent chez quelqu'un qui n'a pas choisi de déménager.
C'est l'un des cas où une commercialisation sans diffusion publique prend tout son sens. Moins d'annonces, moins de passages, et uniquement des acquéreurs dont le projet et le financement ont été vérifiés avant d'entrer.
Avant de choisir entre occupé et libre, il faut connaître les deux valeurs. C'est ce que nous estimons dans le cadre d'une estimation confidentielle, sans diffusion et sans engagement de votre part.
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Cet article présente le cadre applicable aux locations vides en France métropolitaine et ne constitue pas un conseil juridique. Les règles diffèrent en location meublée et selon les situations ; votre notaire est le seul à pouvoir valider votre cas.
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