Une lettre sur un diagnostic, et toute la négociation change de nature. Contrairement à une idée répandue, la loi n'interdit pas de vendre un bien classé F ou G, elle en interdit progressivement la location.
Une lettre sur un diagnostic, et toute la négociation change de nature. Contrairement à une idée répandue, la loi n'interdit pas de vendre un bien classé F ou G, elle en interdit progressivement la location. Et une réforme du mode de calcul entre en vigueur au 1er janvier 2027, qui peut améliorer l'étiquette de certains logements sans aucun travaux. Voici ce qui est en vigueur, ce qui arrive, et ce qu'un propriétaire peut faire dès maintenant.
Commençons par lever la confusion la plus fréquente.
La vente reste libre. Vous pouvez vendre un bien classé F ou G, aujourd'hui comme demain. Aucune échéance réglementaire ne vous en empêche.
C'est la location qui se ferme, par vagues. Les logements les plus énergivores sont progressivement exclus du marché locatif au titre de la décence du logement. En France métropolitaine, les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F seront concernés à partir de 2028, et les logements classés E à partir de 2034.
Ces interdictions s'appliquent aux nouveaux baux, aux renouvellements et aux reconductions tacites. Un calendrier différent s'applique en outre-mer.
Une obligation existe en revanche à la vente. Depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique doit être réalisé avant la mise en vente d'un logement classé F ou G détenu en monopropriété. Ce n'est pas une formalité : le document chiffre des scénarios de travaux, et il sera lu par l'acquéreur.
C'est l'information la plus utile de cet article, et elle est encore peu connue des propriétaires.
Le diagnostic ne mesure pas directement l'électricité consommée. Il la convertit en énergie primaire à l'aide d'un coefficient, qui tient compte de ce que coûte la production et l'acheminement de cette électricité. Ce coefficient a été fixé pendant des années à 2,3. Un arrêté d'août 2025 l'a abaissé à 1,9. Un arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel du 26 août, l'abaisse à 1,7 à compter du 1er janvier 2027.
Concrètement, pour un logement chauffé à l'électricité, la consommation en énergie primaire sera recalculée à la baisse, sans que rien n'ait changé dans le logement. Certains biens changeront donc d'étiquette sans aucun travaux.
Et il y a mieux. À partir du 1er janvier 2027, un DPE encore en cours de validité pourra donner lieu à une attestation de nouvelle étiquette, générée par l'ADEME via l'Observatoire DPE-Audit. Elle ne nécessite pas de refaire un diagnostic, ne remet pas en cause les données d'entrée, et expire à la date de fin de validité du diagnostic d'origine. La démarche est facultative : sans attestation, le DPE initial reste valable jusqu'à son terme. Le même dispositif est prévu pour les audits énergétiques en cours de validité.
Si votre bien est chauffé à l'électricité et classé juste au-dessus d'un seuil, cette échéance mérite donc d'entrer dans votre calendrier de vente ou de mise en location.
Si la vente reste libre, d'où vient l'écart de prix ?
De l'arithmétique de l'acheteur.
Un acquéreur informé, et sur les biens de standing ils le sont presque tous, ne raisonne pas en principe mais en montant. Il se pose trois questions. Combien coûteront les travaux, sachant que l'audit lui donne un ordre de grandeur dont il retiendra plutôt la fourchette haute. Quand devra-t-il les faire, la réponse dépendant de son projet, location ou occupation. Et que vaudra le bien ensuite, question décisive que la plupart des vendeurs n'anticipent jamais.
Le résultat de ce calcul devient une demande de baisse. Et comme il est fait par l'acheteur seul, avec ses hypothèses à lui, il est presque toujours plus élevé que la réalité.
Elle n'est pas la même partout, et plusieurs facteurs la modulent fortement.
La faisabilité technique. Un bien ancien en pierre, dans un secteur protégé, ne se rénove pas comme une maison des années 80. Certaines solutions courantes, isolation par l'extérieur ou remplacement complet des menuiseries, y sont impossibles ou très encadrées.
Le confort d'usage réel. Un mas épais, bien orienté, frais en été et tempéré en hiver peut afficher une étiquette médiocre tout en étant agréable à vivre. Le diagnostic mesure une consommation théorique, pas une expérience.
Le profil de l'acquéreur. Un investisseur locatif applique le calendrier à la lettre : pour lui, l'échéance est un couperet. Un acheteur qui occupera le bien raisonne en confort et en facture. Ce ne sont pas les mêmes décotes.
L'énergie de chauffage. C'est devenu un facteur à part entière, précisément à cause de la réforme décrite plus haut. Un logement électrique et un logement au fioul ne sont pas dans la même trajectoire.
L'ancienneté du diagnostic. Les méthodes de calcul ont évolué deux fois en deux ans. Un diagnostic réalisé il y a plusieurs années peut ne plus refléter la réalité, parfois en votre défaveur.
C'est ici que tout se joue. Le vendeur qui découvre le sujet en pleine négociation a déjà perdu la main : il subit un chiffre annoncé par l'acheteur, sans pouvoir le discuter.
Refaire le diagnostic s'il a plus de deux ans. Le coût est marginal et le résultat peut avoir changé. C'est le geste au meilleur rapport effort-résultat de toute la liste.
Vérifier, si le bien est chauffé à l'électricité, quel serait son classement avec le coefficient applicable au 1er janvier 2027. Selon l'écart au seuil, il peut être rationnel d'attendre cette date, ou au contraire de ne pas l'attendre.
Faire chiffrer les travaux, avec deux devis et non un seul. Un devis unique est une opinion, deux devis convergents sont une donnée, et une donnée se défend.
Présenter les devis avec le bien. C'est contre-intuitif et pourtant décisif. Un acquéreur décote toujours plus fort l'inconnu que le connu, et l'écart entre ce qu'il imagine et ce qui est chiffré est exactement votre marge de négociation.
Identifier les aides mobilisables par l'acquéreur. Vous ne les percevrez pas, mais lui pourra en bénéficier, et le lui dire change son calcul donc son offre.
Sur les grandes surfaces et le bâti ancien de caractère, deux réalités s'ajoutent.
Le montant absolu des travaux est mécaniquement plus élevé. Sur une villa de plusieurs centaines de mètres carrés, un pourcentage modeste devient une somme considérable.
Mais la clientèle est différente. Un acquéreur qui achète pour occuper un bien rare arbitre autrement, et cherchera parfois à rénover de toute façon selon son propre goût. Dans ce cas une étiquette médiocre pèse moins qu'on ne le craint, à condition que le sujet soit traité en amont et non découvert à la dernière visite.
C'est aussi pour cette raison qu'une vente confidentielle change la donne : présenter un dossier complet, travaux chiffrés inclus, à quelques acquéreurs qualifiés n'a rien à voir avec laisser un bien en vitrine où chacun estime la note dans son coin.
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*Les échéances et le cadre cités correspondent au droit applicable en France métropolitaine
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